Real Estate

‘건부증가’ - 건물 면적 증축을 통한 가치 상승의 기회 부동산을 소유하고 있거나, 새로 매입을 고려할 때, “이 건물의 면적을 좀 더 늘릴 수 없을까?”라는 고민을 해보신 적 있으신가요? 소위 말하는 건부증가 란, 단순 리모델링을 넘어 건물의 건축면적(연면적, 건축연면적 등)을 증가시키는 개념으로 이해할 수 있습니다. 건물 용도나 인·허가 요건에 따라 다르긴 하지만, 건물 일부를 증축하거나 부속 동을 더해 세입자 규모를 늘리는 등 “건부를 증가”시켜 수익성이나 활용도를 높일 수 있죠. 건부증가 는 건물 면적(연면적이나 층수 등)을 늘려 건축물 사용 가치를 높이거나, 임대 수익을 향상시키는 행위를 말합니다. 다만 이는 법적·구조적 검토가 필요하므로, 관련 인·허가 절차와 안전 요건을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 건부증가란 무엇인가? “건부”는 건물 부(部)를 의미하며, 건부증가 란 건물의 일부를 새롭게 추가해 면적을 늘리는 행위를 가리킬 때 쓰는 용어입니다. 예를 들어, 2층 건물에 3층을 증축하거나, 뒤쪽 창고 공간을 확장해 상가 면적을 넓히는 행위 등이 이에 해당하죠. 법률상, 건축물을 증축하는 행위는 건축법에 따른 허가(또는 신고) 절차가 필요할 수 있으며, 건물구조안전이나 도시계획·용적률 제한 등을 충족해야만 합법적으로 가능해집니다. 건부증가의 이점 임대 수익 상승 : 상가나 주택 면적이 늘어나면, 임대할 수 있는 공간이 늘어 월세 수익이 증가할 수 있습니다. 건물 가치 향상 : 건물 규모가 커지면 시장에서 평가하는 자산 가치가 높아져, 매도 시 더 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 사용 편의 개선 : 가정집이라면 가족 수 증가에 따라 방이나 거실을 넓히고, 오피스라면 업무 공간을 확장해 직원들이 더 쾌적하게 일할 수 있습니다. 건...

‘건물표시의 변경등기’ - 건물 정보 변경, 어떻게 처리해야 할까? 부동산 거래나 건물 관리를 하다 보면, 건물 구조를 증축하거나 면적을 늘리는 등 물리적 변화가 생길 수 있습니다. 이런 변화가 생겼다면, 등기부에 반영해두어야 추후 권리관계나 거래 과정에서 문제가 없게 되는데요. 바로 이 때 필요한 절차가 건물표시의 변경등기 입니다. 건물표시의 변경등기는 이름 그대로 ‘건물 표시사항이 달라졌을 때 이를 등기부에 정식으로 고치는 행위’를 말합니다. 건물표시의 변경등기 란, 건물의 구조·용도·면적·층수 등 표시사항에 변화가 생길 경우 이를 등기부에 반영해 실제 상태와 등기 기록을 일치시키는 절차입니다. 건물표시의 변경등기란? 건물표시의 변경등기 는 기존 등기부상 건물 정보(물리적·구조적 특성)가 달라졌을 때 그 사실을 공식 문서(등기부)에 반영하는 것을 말합니다. 예를 들어, 아래와 같은 경우가 해당됩니다: 건물 층수를 늘렸거나 줄였을 때 (증축, 일부 철거 등) 건물 용도(주거용 ↔ 상업용) 변경 내부 구조나 실면적 변경 (벽체 변경, 건물 마감재 변경 등으로 면적 증감) 구조 자체(철근콘크리트, 벽돌조 등) 변동이 있는 경우 등기부에는 ‘표시사항’이라는 항목에 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등이 기록되어 있어, 이 내용과 실제 상태가 일치하지 않으면 나중에 매매나 임대, 담보 대출 등이 복잡해질 수 있습니다. 건물표시의 변경등기의 필요성 1) 권리관계 명확화 : 등기부와 실제 건물이 다른 상태라면, 거래 상대방에게 오해를 일으키거나, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 2) 거래 편의성 : 정확한 건물 정보를 등기부에 반영하면, 매매·임대·담보 설정 등에서 신뢰성을 높이고, 계약도 원활히 진행됩니다. 3) 법령 준수...

‘건물 임대업’ - 안정적인 수익 창출을 위한 핵심 가이드 부동산 투자 중에서도 건물 임대업 은 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 대표적인 방법으로 꼽힙니다. 주택, 오피스텔, 상가, 빌딩 등 다양한 유형의 건물을 소유해 임차인과 임대차 계약을 체결하고 매월 임대료를 받는 것이죠. 최근 저금리 기조와 부동산 자산 선호 현상이 이어지면서, 건물 임대업 에 뛰어드는 개인·법인 투자자가 꾸준히 증가하고 있습니다. 그러나 건물 임대업 은 단순히 건물을 사서 임대를 주는 것만으로 이루어지지 않습니다. 처음에는 투자 규모와 부동산 위치 선정이 중요하고, 이후에는 임대 관리를 위해 세입자 모집, 임대료 회수, 유지·보수, 세무 신고 등 다양한 절차와 지식이 필요합니다. 이번 글에서는 건물 임대업 이란 무엇이며, 어떤 식으로 준비하고 운영해야 하는지 핵심 포인트를 짚어드립니다. 건물 임대업 은 주택·오피스텔·상가·사무실 등 건물을 임대해 월세, 전세보증금, 관리비 등을 수익으로 얻는 사업 형태입니다. 임대 소득을 안정적으로 확보하는 동시에, 건물 가치 상승에 따른 자본 이익도 기대할 수 있습니다. 건물 임대업의 주요 단계 건물 임대업 을 시작하기 전부터 운영, 그리고 이후 확장까지 크게 다음과 같은 단계로 요약해볼 수 있습니다: 투자 대상 선정 : 건물 종류(주택, 상가, 빌딩 등), 위치, 예산 규모 등을 결정합니다. 수익률, 공실 위험, 미래 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 자금 조달 및 건물 매입 : 자기자본과 금융 대출, 혹은 투자자 유치를 통해 건물 매입 비용을 마련합니다. 부동산 매매 계약 및 등기 절차가 뒤따릅니다. 임대 전략 수립 : 건물 특성과 입지에 맞춰 임대료 수준과 계약 조건을 설정하고, 세입자(테넌트)를 모집합니다. 운영 및 관리 : ...

‘건물의 생애주기’ – 기획부터 철거까지, 전 과정 이해하기 건물도 사람처럼 태어나(기획, 건축), 살아가며(유지·관리), 결국 수명을 마치면 철거되거나 재건축됩니다. 이를 건물의 생애주기 (Building Lifecycle)라고 부르는데, 각 단계마다 필요한 관리와 투자, 법·제도적 절차가 달라집니다. 부동산 개발자나 건물주, 그리고 건물을 사용하는 입주민·테넌트 모두 이 생애주기를 제대로 이해해야 안전하고 효율적인 자산 관리와 투자 전략을 세울 수 있죠. 건물의 생애주기 는 흔히 기획·설계 → 시공 → 유지·관리 → 리모델링 또는 재건축 → 철거 및 부지 재활용 순으로 이뤄집니다. 각 단계별로 필요한 예산, 인력, 기술, 행정 절차가 서로 다르며, 효율적 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 가치를 극대화할 수 있습니다. 1. 기획·설계 단계 건물의 생애 는 처음부터 결정되는 부분이 많습니다. 기획·설계 단계에서 미래 사용 목적, 구조적 안정성, 건축 예산 등을 종합적으로 고려해 적정 건물 규모·형태를 확정하죠. 건물의 용도(주거, 상업, 산업 등), 예산, 사업성 분석이 핵심입니다. 부지 선정 : 입지·교통·상권·토지 이용 계획 등을 분석합니다. 기본 계획 수립 : 예산, 건물 용도, 공간 구성, 부대 시설 등을 결정합니다. 설계 및 인허가 : 건축사와 협업해 설계를 마무리하고, 지자체에 건축 허가를 받습니다. 2. 시공 단계 설계가 완료되면, 시공사가 공사를 진행합니다. 토목 공사, 골조 공사, 마감 공사 순으로 이뤄지며, 각 공정마다 품질 검수가 진행돼야 안전한 건물이 탄생합니다. 이때 건설 비용, 공정 일정, 현장 안전 관리 등이 관건이 됩니다. 재료 선정 및 공사 : 철근·콘크리트, 배관·전기 설비 등 자재와 장비가 투입되며, 공사 품질이 향후 건물 수명과 직결됩니다....

‘건물등기’, ‘건물등기부’, ‘토지등기부’ - 부동산 거래 필수 서류와 활용 가이드 부동산 거래나 재산권 행사에서 “등기”라는 단어를 자주 접해보셨을 겁니다. 건물과 토지의 권리 관계를 명확히 하기 위해, 소유권이나 저당권 등을 등기부에 기록해두는 행위를 “등기”라고 하죠. 대표적으로 건물등기 , 건물등기부 , 토지등기부 는 부동산 시장에서 거래의 안전성을 확보하고, 법적 분쟁을 예방하는 핵심적인 역할을 수행합니다. 건물등기 란 말 그대로 건물에 관한 권리를 등기부에 기재하는 행위이며, 건물등기부 는 그 기재 내용을 기록해둔 대장입니다. 토지등기부 는 토지에 대한 권리를 별도로 기록하는 등기부죠. 건물등기와 건물등기부의 개념 건물등기 는 건물(단독주택, 다가구, 상가, 공장 등)에 대한 소유권·저당권·전세권·압류·가압류 등의 권리 관계를 등기소(등기소는 법원 부속 기관이 주로 담당)에 공식적으로 등록하는 것을 말합니다. 예를 들어 집을 새로 지었다면, 건축물대장을 만들고 건물등기를 통해 ‘이 건물은 누구 소유이며, 부속 토지는 어떠한 상태인지’ 등을 기록해두죠. 이렇게 등록된 정보가 모여 만들어진 문서가 바로 건물등기부 입니다. 과거에는 ‘등기부 등본’을 발급받아 열람했지만, 현재는 전자화가 진행되어 인터넷 등기소(등기부 열람 사이트)에서도 확인 가능하죠. 건물등기부에는 갑구(소유권 관련 사항)와 을구(소유권 외 권리, 예: 근저당권, 전세권)가 구분되어 있어, 건물 권리 관계를 한눈에 파악할 수 있습니다. 토지등기부와의 차이점 토지등기부 는 땅(토지)의 소유권이나 저당권을 기록해둔 서류로, 건물등기부와는 대상 부동산이 다릅니다. 실무적으로, 하나의 부동산(예: 단독주택)이라도 ‘토지(대지) 등기부’와 ‘건물등기부’가 각각 존재하므로, 거래 전...

‘건물기준시가’ - 부동산 거래와 과세를 결정짓는 핵심 지표 부동산을 매매하거나 상속, 증여할 때, 혹은 세금 계산 시 꼭 등장하는 지표가 있습니다. 그중 하나가 건물기준시가 인데요. 이는 정부(국세청)가 정한 표준 건물의 단가표를 토대로 산정한 건물의 과세 기준이 되는 금액을 말합니다. 토지의 공시지가(땅값)와는 별도로, 건물 자체의 가치만을 평가하는 지표죠. 이번 글에서는 건물기준시가 가 구체적으로 무엇이고, 어떤 원리로 산정되며, 부동산 거래나 세금 부과에서 어떻게 활용되는지를 살펴보겠습니다. 주택이나 상가 등 건물을 거래하거나 상속·증여받을 때, 정확한 세금 계산을 위해 꼭 알아둬야 할 개념이니 주목하세요. 건물기준시가 는 국세청이 매년 발표하는 ‘건물 기준가액’을 기반으로 건물의 구조, 용도, 마감재, 층수 등에 따라 산정되는 과세 기준가입니다. 토지 가치는 개별공시지가 등으로 산정하고, 건물은 건물기준시가를 적용해 양도소득세, 상속·증여세, 취득세 등 세금을 결정하게 됩니다. 건물기준시가의 개념 건물기준시가 는 정부가 정하는 표준 건물(건축 자재, 구조, 마감재 등 분류)별 단가를 기초로 건물의 실제 건축 연도, 층수, 용도 등을 감안해 평가하는 금액입니다. 예를 들어, 철근 콘크리트 구조의 아파트(주거용)인지, 철골조 상가(상업용)인지, 내부 마감 수준이 어떤지에 따라 기준시가가 다르며, 이를 토대로 실질적인 세금 계산이 이뤄지죠. 흔히 부동산을 거래할 때 “실제 거래가 대비 기준시가가 너무 낮거나 높다”라고 말하기도 합니다. 이는 시장 시세와 정부 기준가 사이에 괴리가 있을 수 있음을 의미합니다. 다만 최근엔 정부가 기준시가를 현실화하려는 움직임이 있어, 과거보다는 시장가와의 격차가 줄어든 편입니다. ...

부동산 및 건설 분야의 핵심 절차 ‘개찰’ - 입찰 경쟁에서 낙찰까지 부동산 거래나 건설공사 등에서 경쟁 입찰을 거쳐 낙찰자를 선정할 때 가장 중요한 절차 중 하나가 바로 개찰 입니다. 일반적으로 건설사나 부동산 개발업체는 사업이나 공사의 진행을 위해 여러 업체들로부터 입찰을 받게 되는데요, 이 입찰된 가격이나 조건 등을 공식적으로 공개하고, 누가 최종적으로 낙찰되었는지를 결정하는 절차가 개찰(開札) 입니다. 특히 공공기관이 진행하는 부동산 개발사업이나 건설 프로젝트의 경우, 개찰 절차는 투명성 확보와 공정한 경쟁을 위한 필수 단계로 자리 잡고 있습니다. 이번 글에서는 부동산과 건설 분야에서 개찰 이 무엇이며, 그 절차와 방법, 그리고 주의해야 할 사항들을 정리하여 알아보겠습니다. 개찰(開札) 은 입찰 마감 후 제출된 입찰서(가격, 조건 등)를 공식적으로 공개하고, 이를 평가하여 최종 낙찰자를 선정하는 중요한 절차입니다. 개찰이란 무엇인가? 개찰 이란 글자 그대로 ‘입찰서를 개봉한다’는 의미로, 입찰 마감 시까지 밀봉된 상태로 제출된 입찰서를 특정한 날짜와 시간에 공개하는 절차를 뜻합니다. 건설 분야에서는 일반적으로 최저가 입찰이나 적격심사제, 종합평가제 등 입찰 방식에 따라 개찰된 가격과 조건 등을 종합적으로 평가하여 최종 낙찰자를 결정하게 됩니다. 또한 최근에는 전자입찰 시스템을 활용해 온라인상에서 전자적으로 입찰서를 접수하고, 입찰 마감 이후 지정된 시간에 온라인상에서 동시에 개찰하는 방식이 주로 이루어지고 있습니다. 이를 통해 보다 공정하고 투명한 절차가 보장되고 있습니다. 개찰 절차와 과정 1) 입찰 공고 및 접수 먼저 입찰 공고를 통해 참여자에게 필요한 조건(가격, 공사기간 등)을 제시하고 입찰 참여를 유도합니다. 참가자들은 공지된 마감 시간까지 입찰서를 제출하며, 제출된 입찰서는 모두 봉인된 채 보관됩니다. 2) ...

‘개별주택가격’ - 부동산 세금부터 대출까지 좌우하는 핵심 지표 부동산 정보를 확인할 때, 개별주택가격 이라는 용어를 자주 접해보셨을 겁니다. 매년 정부(지자체)가 산정·공시하는 이 가격은 각 주택(단독주택, 다가구주택 등)에 대해 “얼마의 공시가격”인지 결정해주는 지표입니다. 마치 아파트나 연립주택 등 공동주택에 적용되는 공동주택공시가격 과 유사한 개념이죠. 개별주택가격 은 토지와 주택(건물)을 일체로 묶어 산정되며, 이는 세금(재산세, 종합부동산세), 부담금(도시계획 세, 농어촌특별세 등), 그리고 각종 공적 업무(복지 대상 선정 등)에 광범위하게 활용됩니다. 따라서 소유자 입장에서는 매년 발표되는 개별주택가격 을 유심히 살펴봐야 의외의 세금 폭탄이나 대출 한도 문제를 피할 수 있습니다. 개별주택가격 이란, 단독주택(다가구 포함)의 토지와 건물을 합산한 1채의 주택에 대한 공시가격입니다. 매년 1월 1일을 기준으로 지자체가 산정 후 공시하며, 재산세 부과 등 공적 업무에 중요한 근거가 됩니다. 개별주택가격의 산정 방식 개별주택가격 은 크게 두 단계를 거쳐 결정됩니다: 표준주택공시가격 확정 : 국토교통부가 선정한 표준주택에 대해 감정평가사가 공시가격(1월 1일 기준)을 산정하고 공시합니다. 이는 해당 지역 주택들의 가치 판단 시 기준점 역할을 합니다. 개별주택가격 산정·검증 : 지자체는 표준주택과 비교해 개별 주택이 입지·환경·형상 등에 있어서 더 유리하거나 불리한 점이 있는지 평가합니다. 이를 통해 최종 개별주택가격을 산정하고, 주민 의견 수렴(이의신청 등)을 거쳐 매년 4월 말 또는 5월 초 확정 공시합니다. 각 주택(토지+건물)에 대한 가격을 “1㎡당 가격”으로 제...

부동산 감정평가에서의 ‘감가수정’ - 핵심 개념과 적용 방법 부동산 감정평가는 시장에서 거래되거나 재산권 분쟁이 있는 부동산의 객관적인 가치를 산정하기 위해 전문 감정평가사가 다양한 기법과 절차를 동원하여 평가하는 과정을 말합니다. 이 때 실제 물건의 물리적·경제적 특성이나 시장 상황을 반영하기 위해 수많은 조사와 보정이 이뤄지는데, 그 중에서도 감가수정 은 감정평가 가격을 최종적으로 조정하는 핵심적인 단계로 꼽힙니다. 부동산이 신축 상태에 가깝거나, 사용 연수가 오래되어 낡았거나, 주변 환경적 요인이 변하거나, 심지어 과거부터 축적된 결함이 있을 수도 있습니다. 이런 모든 요인을 ‘감가’를 통해 적절히 가격에 반영하는 과정을 감정평가에서는 감가수정 이라 일컫습니다. 즉, 건물의 내구연한, 마모 상태, 수선 필요성, 그리고 주변 시세 하락 요인 등을 종합적으로 살펴 부동산의 가치를 조정해 주는 것이죠. 이러한 과정이 빠지면 실제 시세보다 지나치게 높게, 혹은 낮게 평가될 위험이 있습니다. 감가수정 이란 감정평가사가 대상 부동산의 노후도, 구조적 결함, 주변 환경 변화 등으로 인해 가치가 하락한 부분을 파악하고, 그 가치 하락분을 평가 금액에 반영하는 절차입니다. 이를 통해 보다 현실적이고 균형 잡힌 감정평가 금액을 산출할 수 있습니다. 감가수정의 필요성 부동산은 시간이 지남에 따라 물리적으로 노후화됩니다. 건물의 구조적 안전성이 떨어지거나, 설비 및 인테리어가 낡을 경우, 시장에서의 부동산 가치는 자연스럽게 하락할 수밖에 없습니다. 또한 주변 인프라가 악화되거나 경제 여건이 크게 변해도 부동산 가치가 영향을 받습니다. 이러한 요인을 고려하지 않...

부동산 용어 ‘간척지’ - 특징부터 활용 방안까지 부동산이라고 하면 일반적으로 도시나 시골 땅, 혹은 산지 등을 떠올리기 쉽습니다. 하지만 해안선을 따라 새로운 토지를 조성하는 일도 꾸준히 이루어지고 있습니다. 이때 인공적으로 조성된 토지를 우리는 흔히 간척지 라고 부릅니다. 간척지란 바다 혹은 호수 등을 막아 만들어진 ‘새로운 땅’을 의미하며, 우리나라에서는 주로 해안 지역을 막아 농지나 산업용 부지를 확보하는 형태로 발전해 왔습니다. 최근에는 간척지가 단순한 농업용도에서 벗어나 관광, 주거, 공업 지역 등으로 다양하게 활용되면서 부동산 시장에서도 주목받는 존재가 되고 있습니다. 그러나 인공적으로 조성된 만큼 토양이나 지반, 그리고 법적 규제 측면에서 주의해야 할 사항이 많다는 점도 간척지의 중요한 특징입니다. 본 글에서는 간척지가 가지는 의미와 역사, 그리고 부동산 투자·개발 관점에서 어떠한 장단점을 갖고 있는지 살펴보고자 합니다. 간척지 는 바다나 호수를 둑으로 막고 물을 빼내어 만들어진 땅입니다. 이는 오랜 시간에 걸친 공사와 막대한 비용을 필요로 하며, 결과적으로 국가나 지자체 차원에서도 큰 규모의 사업으로 진행되는 경우가 많습니다. 간척지의 역사와 형성 과정 우리나라에서 간척 사업은 고대부터 존재했지만, 본격적으로 대규모 공사가 이루어진 것은 일제강점기와 1960~1970년대 경제 개발 시기라고 볼 수 있습니다. 당시 식량 증산이나 산업화 기반 마련이 중요한 국가 과제였기에, 해안 지대를 막아 새로운 농경지를 확보하는 일이 적극 추진되었습니다. 대표적으로 새만금 간척 사업은 대규모 국책 사업의 일환으로 진행된 바 있으며, 세계에서도 손꼽힐 만큼 넓은 면적을 확...

부동산 임대나 소규모 자영업을 계획하는 분들이라면 “ 간이과세자도 부가세 받을 수 있나? ”라는 질문을 한 번쯤 해보셨을 것입니다. 간이과세자는 연간 매출액(공급대가 기준)이 8천만 원 이하인 개인 사업자에게 적용되는 제도로, 일반과세자와 달리 비교적 간편한 세무 신고와 낮은 세율의 혜택을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이 제도에도 복잡한 부분이 존재합니다. 그중에서도 많은 분들이 궁금해하는 것 중 하나가 바로 “간이과세자가 부가세로 3%를 추가로 받을 수 있나?” 하는 점입니다. 일반적으로 부가가치세는 10%라는 인식이 강하지만, 간이과세자가 특정 업종(예: 부동산 임대, 소규모 도소매 등)을 운영할 경우 실제 납부해야 하는 세율이 약 3% 전후가 될 수도 있습니다. 이는 간이과세 제도의 특성상 ‘부가가치율’을 적용하여 부가가치세를 간편 산출하기 때문입니다. 따라서 “ 간이과세자도 부가세 받을 수 있나? ”라는 의문에 대한 답변은 ‘예, 받을 수 있다’이지만, 일반과세자보다 공제 범위가 제한적이며 표준 세율(10%)이 아닌 3% 안팎의 세율을 적용받는다는 점을 먼저 이해해야 합니다. 1. 간이과세자가 부가가치세를 징수하는 방식 간이과세자도 거래 상대방, 즉 고객에게 부가세를 청구 할 수 있습니다. 예컨대 부동산 임대사업의 간이과세자가 월 임대료 100만 원을 받을 때, 일반적으로 ‘임대료 + 10%’가 떠오를 수 있지만, 간이과세 적용을 받는다면 실제로는 3% 정도를 추가로 받을 수 있는 구조를 선택할 수도 있습니다. 다만 여기서 주의해야 할 점은, 세금계산서 발행 이 일반과세자와 달리 전자 계산서(간이 영수증) 형태로 제한된다는 점이며, 매입세액 공제가 제한적이어서 향후 환급 부분에서 불리하게 작용할 수도 있다는 것입니다. 2. 부동산 임대와 간이과세자의 이점 낮은 세율 부담 : 일반과...