건부증가 - 건물 면적 증축에 따른 절차와 주의사항

‘건부증가’ - 건물 면적 증축을 통한 가치 상승의 기회

부동산을 소유하고 있거나, 새로 매입을 고려할 때, “이 건물의 면적을 좀 더 늘릴 수 없을까?”라는 고민을 해보신 적 있으신가요? 소위 말하는 건부증가란, 단순 리모델링을 넘어 건물의 건축면적(연면적, 건축연면적 등)을 증가시키는 개념으로 이해할 수 있습니다. 건물 용도나 인·허가 요건에 따라 다르긴 하지만, 건물 일부를 증축하거나 부속 동을 더해 세입자 규모를 늘리는 등 “건부를 증가”시켜 수익성이나 활용도를 높일 수 있죠.

건부증가는 건물 면적(연면적이나 층수 등)을 늘려 건축물 사용 가치를 높이거나, 임대 수익을 향상시키는 행위를 말합니다. 다만 이는 법적·구조적 검토가 필요하므로, 관련 인·허가 절차와 안전 요건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

건부증가란 무엇인가?

“건부”는 건물 부(部)를 의미하며, 건부증가란 건물의 일부를 새롭게 추가해 면적을 늘리는 행위를 가리킬 때 쓰는 용어입니다. 예를 들어, 2층 건물에 3층을 증축하거나, 뒤쪽 창고 공간을 확장해 상가 면적을 넓히는 행위 등이 이에 해당하죠.

법률상, 건축물을 증축하는 행위는 건축법에 따른 허가(또는 신고) 절차가 필요할 수 있으며, 건물구조안전이나 도시계획·용적률 제한 등을 충족해야만 합법적으로 가능해집니다.

건부증가의 이점

임대 수익 상승: 상가나 주택 면적이 늘어나면, 임대할 수 있는 공간이 늘어 월세 수익이 증가할 수 있습니다.
건물 가치 향상: 건물 규모가 커지면 시장에서 평가하는 자산 가치가 높아져, 매도 시 더 높은 가격을 기대할 수 있습니다.
사용 편의 개선: 가정집이라면 가족 수 증가에 따라 방이나 거실을 넓히고, 오피스라면 업무 공간을 확장해 직원들이 더 쾌적하게 일할 수 있습니다.

건부증가 시 주의할 점

1) 건축법 준수: 용적률, 건폐율, 층수 제한 등 도시계획 조례나 건축법에서 정한 규정을 초과해 증축하면 무허가 건축물이 되어 과태료나 철거 명령을 받을 수 있으니 반드시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

2) 구조안전: 건물을 증축하면 하중이 증가하므로, 기존 골조(기둥, 보)가 이를 견딜 수 있는지 구조안전진단을 통해 확인이 필요합니다.

3) 세금 변동: 면적 증가로 공시가격이 올라가면, 재산세나 종합부동산세 부담이 증가할 수 있습니다. 또한 건물 표시에 대한 변경등기도 잊지 말아야 합니다.

4) 임대차 관리: 기존 임차인이 있는 상태에서 증축 공사를 할 경우, 소음·먼지·안전 문제로 분쟁이 발생할 수 있어, 계약서 조항과 임차인 동의를 미리 받아 두는 것이 좋습니다.

TIP: 건물 뒤쪽에 창고나 부속 건물을 증축해 수익성을 올릴 땐, 각종 인허가(방화벽, 비상구 등)와 소방법·건축법을 충족해야 하므로 전문가와 상의하는 것을 권장합니다.

건부증가 절차

사전 조사: 해당 건물이 위치한 지역의 용도지역(주거지역, 상업지역 등), 용적률·건폐율 등 규제 확인
건축 설계 및 인허가: 건축사와 협의해 증축 도면을 작성하고, 지자체 건축허가(또는 신고)를 진행
시공 및 감리: 실질 증축 공사를 진행하고, 안전과 품질을 확보하기 위해 감리 과정을 거침
준공 검사: 공사 완료 후 관할 구청이나 시청에서 준공검사를 받아 건축물대장에 변경 사항을 반영
등기 변경: 건물 표시에 대한 변경등기를 통해 법적 권리관계를 현실 상태와 일치시킴

건부증가는 적법 절차를 준수하면 자산 가치를 높이고 임대 수익 증대를 노릴 수 있는 좋은 전략이지만, 무허가 증축은 과태료나 철거 명령, 거래시 문제 발생 등 치명적 리스크를 초래할 수 있으니 주의가 필수입니다.

건부증가와 투자 전략

리모델링 vs 증축: 리모델링(내부 인테리어 개선)과 달리, 건부증가는 면적 증가를 핵심으로 하므로 규제가 더 엄격할 수 있음
수익형 부동산: 상가나 오피스텔을 소유 중이라면, 건물 일부를 증축해 추가 임대 공간을 확보하는 전략이 가능
노후 건물 재사용: 재건축이 어려운 상황이라면, 부분 증축이나 옥탑 증축 등으로 생명 주기를 늘릴 수 있음

결론 및 참고 자료

건부증가는 단순한 리모델링이 아닌, 건물 면적 자체가 늘어나는 만큼 규정과 절차가 더 복잡하고, 잠재적 이익도 큰 방법입니다. 합법적인 증축을 통해 임대 수익이나 자산 가치를 높일 수 있지만, 불법 증축이 되지 않도록 건축법·소방법·구조안전 등을 세심히 살펴야 합니다. 현실적으로 건축 전문가(건축사, 시공사)와 세무사, 감정평가사 등 여러 전문가와 협업해 추진하는 것이 바람직합니다.

참고 사이트

- 국토교통부 누리집: 건축물 증축 관련 규정, 건축법 시행령 등
- 법제처 국가법령정보센터: 건축법, 소방법, 도시계획법 등 법령 조회
- 지자체 건축과: 증축 허가·신고 절차 및 가능 여부 문의

결론적으로, 건부증가는 적법한 절차와 설계, 인허가, 구조 안전 확보, 그리고 세무 고려가 필수인 작업입니다. 면적 확장을 통해 임대 수익을 늘리고 건물 가치를 높일 수 있지만, 꼼꼼한 계획과 전문가 자문으로 안전과 법적 문제를 모두 충족해야 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다.